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論文選登 |《全過程工程咨詢項目的投資管理研究》
作者：來源：發(fā)布時間：2022-12-20
全過程工程咨詢項目的投資管理研究
作者：陳麗
? ? ? ?摘要：結(jié)合青白江項目全過程工程咨詢項目，介紹了全過程工程咨詢的概念、內(nèi)容分析、項目投資估算包含的內(nèi)容、實施過程中的工程造價咨詢，在目前大環(huán)境不好的情況下，各個企業(yè)的目標(biāo)就是如何“活下去”，本文著重闡述了項目示范區(qū)完結(jié)之后進(jìn)行的限額評審、項目實施過程中的成本優(yōu)化方法與措施，供同行參考。
? ? ? ?關(guān)鍵詞：全過程工程咨詢；投資估算；限額評審；成本優(yōu)化
? ? ? ?引言：在市場經(jīng)濟體制下，投資者投資一個建筑工程，主要目的是為了追求效益最大化，也就是追求成本最優(yōu)化，市場上形形色色的設(shè)計上萬種，我們怎么才能夠選擇最適合于當(dāng)前社會既能達(dá)到預(yù)期效果又能夠節(jié)約成本，就需要我們在花樣繁多的材料中耐心細(xì)致的進(jìn)行選擇，如果選擇成功一個項目可以節(jié)約幾百上千萬，節(jié)約項目總成本的1%-5%，本文將著重于這方面的闡述說明，做完一個項目要及時總結(jié)分享，這樣才能在后面的項目中揚長避短，實現(xiàn)項目最初制定的目標(biāo)。
? ? ? ? 一、全過程工程咨詢的概念
? ? ? ?全過程工程咨詢是涉及建設(shè)工程全生命周期內(nèi)的策劃咨詢、前期可研、工程設(shè)計、招標(biāo)代理、造價咨詢、工程監(jiān)理、施工前期準(zhǔn)備、施工過程管理、竣工驗收及運營保修等各個階段的管理服務(wù)。我國現(xiàn)階段建設(shè)工程咨詢服務(wù)的主要模式表現(xiàn)為專業(yè)咨詢服務(wù)的模式，建設(shè)工程項目業(yè)主通常按照咨詢服務(wù)的專業(yè)來委托咨詢工作任務(wù)，主要分專業(yè)咨詢工作任務(wù)包括：建設(shè)項目的項目建議書編制、(預(yù))可行性研究、建設(shè)項目評估決策咨詢、招標(biāo)代理、造價咨詢、施工監(jiān)理、設(shè)備監(jiān)造、項目管理咨詢、后評價等。全過程工程咨詢是一項運用系統(tǒng)思維與整體思維，對工程建設(shè)全過程進(jìn)行的綜合管理。這種綜合管理不是有關(guān)知識、各個管理部門、各個進(jìn)展階段的簡單疊加和簡單聯(lián)系，而是以系統(tǒng)論與整體論思想為基礎(chǔ)，實現(xiàn)知識門類的有機融合、各個管理部門的協(xié)調(diào)整合、各個進(jìn)展階段的無縫銜接。
? ? ? ??二、全過程工程咨詢的內(nèi)容分析
? ? ? ?建設(shè)工程咨詢服務(wù)的主要內(nèi)容和建設(shè)工程項目的階段劃分密切相關(guān)。建設(shè)工程項目的階段一般可劃分為:工程項目前期階段(工程項目策劃和決策階段)、工程項目準(zhǔn)備階段、工程項目實施階段、工程項目投產(chǎn)運營階段。工程項目前期階段的咨詢服務(wù)內(nèi)容包括:投資機會研究、初步可行性研究、可行性研究、項目評估及決策咨詢。工程項目準(zhǔn)備階段的咨詢服務(wù)內(nèi)容主要包括:建設(shè)工程項目融資咨詢、相關(guān)建設(shè)許可申辦咨詢、有關(guān)施工條件準(zhǔn)備咨詢、工程招標(biāo)采購咨詢(或部分)等。工程項目實施階段的咨詢服務(wù)內(nèi)容主要包括:工程招標(biāo)采購咨詢(部分)、工程項目的勘測和設(shè)計管理(咨詢)、工程項目施工管理及竣工驗收管理咨詢、工程項目施工監(jiān)理、工程造價咨詢等。工程項目投產(chǎn)運營階段的咨詢服務(wù)內(nèi)容主要包括:運行管理咨詢、維護(hù)管理咨詢、工程項目后評價等。
? ? ? ??三、項目決策階段的投資估算
? ? ? ?每個項目在拿地后都會進(jìn)行投資估算，這個關(guān)系項目盈虧的關(guān)鍵，所以投資估算的準(zhǔn)確性尤為重要。
? ? ? ?投資估算書應(yīng)包括如下內(nèi)容： 1、工程概況。包括擬建地點現(xiàn)狀、擬建地址的建設(shè)條件（地質(zhì)、交通、公用設(shè)施、征地拆遷工作等）、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、工程方案比選及推薦的工程方案（附規(guī)劃圖、總平面圖、建筑平立剖圖、工藝方案流程圖等）、主要工程技術(shù)指標(biāo)。 2 編制依據(jù)。包括： 1）項目建議書或可行性研究報告；投資估算指標(biāo)，概算指標(biāo)，技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)； 2）造價指標(biāo)（包括單項工程和單位工程造價指標(biāo)）和類似工程造價； 3）設(shè)計參數(shù)，包括各種建筑面積指標(biāo)，能源消耗指標(biāo)等； 4）相關(guān)定額及其定額單價和當(dāng)?shù)夭牧?，設(shè)備預(yù)算價格及市場價格（包括設(shè)備，材料價格，專業(yè)分包報價等）； 5）當(dāng)?shù)亟ㄖこ倘≠M標(biāo)準(zhǔn)，如措施費、企業(yè)管理費、規(guī)費、利潤、稅金以及與建設(shè)有關(guān)的其他費用標(biāo)準(zhǔn)等。 3 編制方法。對編制方法選擇進(jìn)行說明。 4 投資分析。應(yīng)列出按投資構(gòu)成劃分、按設(shè)計專業(yè)劃分或按生產(chǎn)用途劃分 的三相投資百分比分析表。 5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。如單位產(chǎn)品投資指標(biāo)等，與已建成或正在建設(shè)的類似項目投資做比較分析，并論述其產(chǎn)生差異的原因。 6 投資估算總表。投資估算總表是投資估算的核心內(nèi)容，主要包括建設(shè)項目總投資構(gòu)成，即從籌建到竣工驗收交付使用的全部費用。包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資的內(nèi)容按照費用的性質(zhì)劃分包括建筑安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、工程建設(shè)其他費用、基本預(yù)備費、漲價預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。固定資產(chǎn)投資可分為靜態(tài)部分和動態(tài)部分。漲價預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅構(gòu)成動態(tài)投資部分，其余部分為靜態(tài)投資部分。流動資金是指生產(chǎn)經(jīng)營性項目投產(chǎn)后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。7、本條規(guī)定了項目決策階段的投資估算應(yīng)注意的事項。其中：1 與項目建議書和可行性研究報告的編寫深度相適應(yīng)。項目建議書階段，應(yīng)編制建設(shè)項目總估算書，包括建安工程費的單項工程投資估算、工程建設(shè)其他費用估算、預(yù)備費的基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費估算、投資方向調(diào)節(jié)稅及建設(shè)期貸款利息的估算?？尚行匝芯繄蟾骐A段，應(yīng)編制出建設(shè)項目總估算書、單項工程投資估算。主要項目應(yīng)分別編制每個單項工程的投資估算；對于附屬項目和次要項目可簡化編制一個單項工程的投資估算（其中包括土建、水、暖、通、電等）；對于其他費用也應(yīng)按單項費用編制；預(yù)備費應(yīng)分別列出基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費； 對于應(yīng)繳投資方向調(diào)節(jié)稅的建設(shè)項目，還應(yīng)計算投資方向調(diào)節(jié)稅及建設(shè)期貸款利息。
? ? ? ??四、 項目實施過程中的工程造價咨詢
? ? ? ?1、全過程工程咨詢服務(wù)單位應(yīng)依據(jù)項目施工合同及其他相關(guān)文件，在滿足工程質(zhì)量和進(jìn)度要求的前提下，保障工程實際造價不超過預(yù)定造價目標(biāo)。
? ? ? ?2、工程施工階段的造價控制應(yīng)包括如下內(nèi)容：
? ? ? ?2.1 根據(jù)施工合同約定及項目實施計劃編制項目資金使用計劃，并根據(jù)項目實施情況適時進(jìn)行調(diào)整；
? ? ? ?2.2 根據(jù)投資人的委托，進(jìn)行工程造價的動態(tài)管理，編制工程造價動態(tài)管理報告，具體包含以下幾方面：資金支付計劃表、變更臺賬表、收方臺賬表、甲供材臺賬表、典型樓棟指標(biāo)評審報告、開放前限額評審報告、成本優(yōu)化評審報告；
? ? ? ?2.3 以項目體驗區(qū)開放前的限額評審為例，說明全過程中的各階段進(jìn)行及時總結(jié)，動態(tài)成本與目標(biāo)成本相結(jié)合，及時反應(yīng)項目各階段的成本情況；
? ? ? ?2.3.1項目介紹（圖1）
? ? ? ?2.3.2 過程指標(biāo)對比分析（圖2）
2.3.3 體驗區(qū)精裝回顧（圖3）
2.3.4體驗區(qū)景觀回顧（圖4、圖5）
? ? ? ?2.3.5限額評審總結(jié)
? ? ? (1) 本次售前回顧限額指標(biāo)評審范圍：設(shè)計單方、景觀單方、精裝單方。
? ? ? (2) 本次評審情況如下：
? ? ? ?a?設(shè)計單方：本次回顧設(shè)計單方72.4 元/㎡，設(shè)計費目標(biāo)成本可控。
? ? ? ?b 景觀單方：示范區(qū)景觀目前測算單方為926元/㎡（含5%預(yù)估變更） ，景觀單方在目標(biāo)成本1000元/㎡內(nèi) ，示范區(qū)后期施工中應(yīng)將預(yù)估變更控制在5%以內(nèi)。后期未實施大區(qū)景觀測算單方為414元/㎡ （含5%預(yù)估變更），整體景觀目標(biāo)成本可控。
? ? ? ?C 示范區(qū)精裝單方：本項目為小高+商墅，由于項目定位由精裝調(diào)整為清水交付。B、C樣板間精裝改清水，由原來2000標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至3000標(biāo)準(zhǔn)，增加費用20.5萬，原2000標(biāo)準(zhǔn)的硬裝成本41萬現(xiàn)歸屬營銷設(shè)施修繕費后共計61.5萬，在軟裝目標(biāo)成本中消化，示范區(qū)總成本不增加，其余示范區(qū)售樓部及商墅、設(shè)計費、硬裝、軟裝單方均在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。
? ? ? ?2.4 處理工程變更、工程索賠和工程簽證的相關(guān)事宜,形成臺賬記錄以便查閱（圖6）
? ? ? ?2.5 項目過程中的優(yōu)化也對項目的目標(biāo)成本有著至關(guān)重要的作用，以項目中進(jìn)行過程中的動態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行的優(yōu)化為例進(jìn)行說明
? ? ? ?2.5.1項目整體說明：青白江64畝業(yè)態(tài)優(yōu)化金額為1488萬元（含車庫為1561萬），折算到2022年銷售面積優(yōu)化金額為1480萬元。（圖7）
? ? ? ?2.5.2項目整體說明：集團優(yōu)化目標(biāo)E-g策略優(yōu)化金額為144.20元/㎡，項目優(yōu)化單方為262.26元/㎡（圖8）
? ? ? ?2.5.3外立面優(yōu)化維度：
? ? ? ?a、小高層外立面單方由280元/m2優(yōu)化為245元/m2（不含封窗），生活陽臺墻面優(yōu)化為平涂，玻璃欄板優(yōu)化為型鋼欄桿、線條優(yōu)化等，優(yōu)化金額200萬；（圖9）
? ? ? ?b 、商墅外立面單方由1021元/m2優(yōu)化為795元/m2， 石材調(diào)整為真石漆或質(zhì)感；隱框玻璃欄板優(yōu)化為明框玻璃欄板；線條優(yōu)化等； 優(yōu)化金額208萬；（圖10）
? ? ? ?2.5.4 精裝修、景觀優(yōu)化維度：
? ? ? ?a、小高層連廊公區(qū)裝修單方有900元/m2調(diào)整為500元/m2（地面不貼磚優(yōu)化為水泥砂漿地面，天棚膩子），優(yōu)化金額76萬；
優(yōu)化維度：
? ? ? ?b、景觀單方由400元/m2調(diào)整為380元/m2 （商墅、小高景觀拉通），優(yōu)化金額101萬；
優(yōu)化維度：
? ? ? ?2.5.5變更率控制降低優(yōu)化73萬：（圖11）
? ? ? ?2.5.6建筑做法優(yōu)化維度：（圖12）
? ? ? ?2.5.7優(yōu)化維度：其他優(yōu)化項優(yōu)化金額788萬：（圖13）
? ? ? ?2.5.8 關(guān)于優(yōu)化成本的落實方法：a、測算在目標(biāo)成本范圍內(nèi)方可啟動招標(biāo)；b、在目標(biāo)成本范圍內(nèi)定標(biāo)；c、三單事前決策及測算，變更率范圍內(nèi)使用；d、其他未實施部分根據(jù)項目團隊確認(rèn)成本限額設(shè)計并實施，未經(jīng)項目總及公司領(lǐng)導(dǎo)同意，不允許科目間相互平衡示范區(qū)開放后及時進(jìn)行限額評審，與目標(biāo)成本進(jìn)行對比分析。
? ? ? ??結(jié)語
? ? ? ?綜上所述，建設(shè)工程全過程工程咨詢服務(wù)作為當(dāng)前我國建設(shè)工程領(lǐng)域全過程控制的管理工具，并通過社會化的專業(yè)機構(gòu)對建設(shè)工程項目從立項開始就進(jìn)行連續(xù)、可控的精確化管理，對提高我國建設(shè)工程項目決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工和竣工驗收各階段的管理效率具有顯著的促進(jìn)作用。未來的建設(shè)工程全過程工程咨詢服務(wù)的發(fā)展應(yīng)朝著連續(xù)性、整體性、精確性的方向發(fā)展，降低其服務(wù)成本也是其未來進(jìn)一步改進(jìn)的方向。
? ? ? ?致謝
? ? ? ?感謝在工作中給與我?guī)椭墓绢I(lǐng)導(dǎo)和同事，感謝大家在項目中相互配合及時總結(jié)積累，希望今后的工作我們繼續(xù)努力，更上一層樓。
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? ? ? ?參考文獻(xiàn)
? ? ? ?[1] 劉伊生，張建軍，王中和，等? 建設(shè)工程造價管理 ，中國計劃出版社，2021 ，7-13
